Quelles grandes tendances avons-nous observées sur les derniers mois en matière d’investissement logistique ?

Tout d’abord, on peut constater que le parc immobilier logistique d’une surface de plus de 5000 m² est d’environ 36 millions de m², constitué majoritairement d’entrepôts construits au cours de ces vingt dernières années. Toutes surfaces confondues, le parc serait de 90 à 100 millions de m². On estime que les investisseurs détiennent la moitié du patrimoine français, l’autre moitié étant détenue par industriels, distributeurs et logisticiens. Au niveau des investissements réalisés au cours de ces 5 à 7 ans, on peut noter qu’en 2004, ils étaient supérieurs à 500 millions, en 2005, ils étaient proches de 1 milliard 500 millions, pour atteindre 2 milliards 500 millions en 2007. On constate donc un accroissement considérable des investissements logistiques au cours de ces dernières années, plus conséquents que ceux consacrés aux bureaux et au résidentiel. Cet engouement pour l’investissement logistique a été suscité par un taux de rendement très important. Néanmoins, ces « fonds opportunistes » se sont portés sur des investissements logistiques en gris ou en blanc, qui ne répondaient pas tous à la réalité de la demande et dont les emplacements géographiques ne correspondaient pas non plus aux besoins économiques. En 2008, ces investissements ont commencé à décroître pour atteindre en 2009, 400 millions d’euros. De 2005 à 2007, ces investissements erratiques correspondaient à une réalité financière mais pas économique. Aujourd’hui, la surface des offres disponibles est bien supérieure à la demande. En 2009, on estimait le taux de vacance à 12%, un taux qui pourrait monter à 15% en 2010. Les investisseurs (institutionnels ou fonds d’investissements entre autres) ne portent pas un regard très positif sur les investissements logistiques. Néanmoins et de façon contradictoire, il faut prendre en compte la transformation du modèle économique de la filière logistique. Les circuits d’approvisionnements, la grande distribution, subissent d’importantes mutations. Les industriels fonctionnent en flux tendus et les particuliers modifient leur mode de consommation, les grandes surfaces perdent des clients au profit des commerces des centres villes et en raison de l’accroissement du commerce électronique. On constate donc une vraie remodélisation des circuits logistiques avec une plus grande mutualisation et l’élaboration de nouveaux projets. En matière d’investissements, dans l’attente du retour des investisseurs sur ce marché, le secteur bancaire accentue sa présence en crédit-bail et les utilisateurs interviennent plus souvent sur fonds propres.